Muchas de las viviendas que se venden cada año en la Bahía de Cádiz llegan por herencia. Los herederos no siempre pueden o quieren quedársela, y la venta parece la solución más sencilla. Sin embargo, para vender una casa heredada primero hay que completar varios trámites: hasta que la vivienda no está a nombre de los herederos, no se puede firmar la compraventa.
1. Reunir la documentación del fallecido
El punto de partida es el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades (que indica si hay testamento y ante qué notario se firmó) y el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Con ellos se sabe si existe testamento y quiénes son los herederos.
2. Declaración de herederos, si no hay testamento
Si el fallecido no dejó testamento, hay que obtener una declaración de herederos. Cuando los herederos son hijos, padres o cónyuge, se tramita ante notario. Es el documento que dice legalmente quién hereda.
3. Aceptación y adjudicación de la herencia
Los herederos deben aceptar la herencia y repartir los bienes en una escritura de aceptación y adjudicación ante notario. Después, la vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Este paso es imprescindible para venderla.
4. Los impuestos de la herencia
- Impuesto sobre Sucesiones: se presenta en la comunidad autónoma, con un plazo general de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable si se solicita a tiempo. En Andalucía las herencias entre padres, hijos y cónyuges cuentan con importantes reducciones y bonificaciones, pero cada caso debe calcularse.
- Plusvalía municipal: el Ayuntamiento grava el aumento de valor del terreno. En herencias también hay un plazo de seis meses, ampliable a un año si se pide la prórroga.
5. La venta y sus impuestos
Una vez inscrita, la vivienda se vende como cualquier otra. Al venderla, los herederos tributan en el IRPF por la posible ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró en la herencia, ajustado por gastos. Y vuelve a aparecer la plusvalía municipal, esta vez por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento. Por eso conviene declarar en la herencia un valor realista: un valor muy bajo puede salir caro al vender.
¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo?
Es una de las situaciones más frecuentes. Para vender hace falta la firma de todos los propietarios. Si uno quiere vender y otro no, existen alternativas: que uno compre su parte al resto (extinción de condominio), negociar un precio con ayuda de una valoración independiente o, como último recurso, acudir a la vía judicial. Una tasación objetiva y un buen asesoramiento suelen evitar llegar a ese punto.
Consejos antes de poner la casa a la venta
- Pide una nota simple para comprobar cargas, como hipotecas pendientes.
- Revisa los recibos del IBI y de la comunidad: deben estar al día.
- Encarga el certificado energético, obligatorio para anunciar la vivienda.
- Vacía y limpia la casa: se vende antes y a mejor precio.
En Villa Bahía gestionamos herencias, desde la declaración de herederos hasta la venta de la vivienda, en Puerto Real y en toda la provincia de Cádiz. Para cálculos fiscales concretos te recomendamos contar también con un asesor. Cuéntanos tu caso.
