En muchos pueblos de Cádiz hay casas que con los años se han convertido en dos o más viviendas: la planta baja para unos, la de arriba para otros, cada una con su entrada. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad siguen figurando como una única finca. Mientras sea así, no se puede vender, hipotecar ni heredar cada vivienda por separado. Para eso existe la división horizontal.
Qué es la división horizontal
Es el acto jurídico por el que un edificio se divide en varias partes independientes (viviendas, locales, garajes), cada una con su propio número de finca registral, y se definen los elementos comunes (fachada, cubierta, portal, escaleras…) y la cuota de participación de cada propietario en ellos. Es lo que convierte un edificio en una comunidad de propietarios.
Cuándo la necesitas
- Casas con varias viviendas que se quieren vender o hipotecar por separado.
- Herencias: cuando varios hermanos heredan una casa con varias viviendas y cada uno quiere quedarse con una.
- Obra nueva: el promotor de un edificio debe dividirlo para vender cada vivienda.
- Locales y viviendas en el mismo edificio que pertenecen a distintas personas.
Requisitos previos
No todas las casas se pueden dividir. Cada parte resultante debe cumplir la normativa urbanística y de habitabilidad: superficie mínima, acceso independiente, iluminación, ventilación, etc. Además, el número de viviendas que resulte debe estar permitido por el planeamiento municipal. Por eso el primer paso es un estudio técnico.
El proceso, paso a paso
- Informe técnico: un arquitecto o arquitecto técnico describe el edificio, mide cada parte y calcula las cuotas de participación.
- Autorización municipal: en la mayoría de casos hace falta licencia o la resolución municipal correspondiente que autorice la división.
- Escritura pública: los propietarios firman ante notario la escritura de división horizontal, con la descripción de cada finca, las cuotas y, si se desea, unos estatutos.
- Impuestos: la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados.
- Inscripción en el Registro: cada vivienda pasa a tener su propia finca registral.
- Catastro: se actualiza para que cada vivienda tenga su referencia catastral y su recibo de IBI.
Errores frecuentes
- Dar por hecho que, porque cada vivienda tiene su contador de luz, ya son fincas independientes.
- Repartir una herencia sin dividir antes la casa, lo que deja a los hermanos en copropiedad de todo.
- Calcular las cuotas a ojo: determinan lo que cada uno paga de los gastos comunes.
En Villa Bahía gestionamos divisiones horizontales de fincas y de obras nuevas, coordinando al técnico, el Ayuntamiento, la notaría y el Registro. Si tienes una casa con varias viviendas, consúltanos.
