Cuando se busca casa, la atención se centra en el precio. Pero a ese importe hay que sumar impuestos y gastos que, en conjunto, suelen rondar el 10 % del precio de compra. Además, los bancos normalmente no los financian, así que hay que tenerlos ahorrados. Estos son los gastos de compra de vivienda en Andalucía.
Los impuestos: dependen de si la vivienda es nueva o usada
Vivienda de segunda mano: ITP
La compra de una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es del 7 %. Existen tipos reducidos para algunos compradores de vivienda habitual (por ejemplo, jóvenes, personas con discapacidad o familias numerosas), con límites de precio y requisitos que conviene comprobar en cada caso.
Ojo: el impuesto se calcula sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. Si compras por debajo de ese valor, pagarás sobre el valor de referencia.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si compras a un promotor una vivienda a estrenar, pagas el IVA del 10 % y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía tiene un tipo general del 1,2 %.
Notaría
La escritura de compraventa se firma ante notario. Sus honorarios están regulados por arancel y dependen del precio y de la extensión de la escritura. Por norma general, los paga el comprador, salvo pacto distinto.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre es lo que te protege frente a terceros. Los honorarios del registrador también se fijan por arancel.
Gestoría
Muchos compradores encargan a una gestoría la liquidación de impuestos y la inscripción en el registro. Si hay hipoteca, el banco suele exigirlo.
Si compras con hipoteca
Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría de la hipoteca, registro, gestoría e impuesto). Al comprador le corresponde la tasación y, en su caso, las copias de la escritura que solicite. Ten en cuenta también los seguros que te ofrezcan para mejorar el tipo de interés.
Otros gastos a prever
- Cambio de titularidad de los suministros (luz, agua, gas).
- Reparto del IBI del año, si se pacta con el vendedor.
- Una pequeña reserva para reparaciones o la mudanza.
Un ejemplo orientativo
Para una vivienda de segunda mano de 150.000 € en Andalucía con el tipo general, el ITP serían 10.500 €. Sumando notaría, registro y gestoría, conviene contar con alrededor de 12.000-13.000 € además del precio, sin incluir la entrada que pida el banco. Son cifras aproximadas: cada operación debe calcularse con sus datos.
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